Góp ý Dự thảo Thông tư ban hành các Tiêu chuẩn TĐGVN

HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

_______________________

Số:    20 CV/HTĐGVN

V/v: Góp ý Dự thảo Thông tư ban hành các TC TĐGVN.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

___________________

 

 

         Hà Nội, Ngày 29 tháng 09 năm 2014

 

 

Kính gửi: Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá)

 

 

           Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận được Công văn số 13103/BTC-QLG ngày 17/9/2014 của Bộ Tài chính V/v xin ý kiến tham gia vào Dự thảo Thông tư ban hành các Tiêu chuẩn TĐG số 4, 5, 12;

           Sau khi đã nghiên cứu các văn bản Dự thảo, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến như sau:

           Việc Bộ Tài chính chủ trương sửa đổi các Tiêu chuẩn TĐGVN để phù hợp với các quy định mới của pháp luật về giá, thông lệ quốc tế, điều kiện thực tiễn về hoạt động TĐG của Việt Nam là cần thiết. Hội Thẩm định giá Việt Nam sẽ không nêu những mặt được của Dự thảo mà đi thẳng vào góp ý một số nội dung cần được xem xét, cân nhắc để hoàn chỉnh như sau:

           1. Tiêu chuẩn số 5: Quy trình thẩm định giá

           1.1 Về đối tượng áp dụng: Nên bổ sung đối tượng là khách hàng TĐG và bên thứ 3 sử dụng kết quả TĐG để có sự liên kết chặt chẽ với Khoản 2, Điều 42 Luật Giá nhằm ngăn ngừa xảy ra tranh chấp về quy trình TĐG.

           1.2 Nội dung Tiêu chuẩn này đã bám sát đúng quy trình 6 bước tại Điều 30 Luật Giá về: Quy trình TĐG tài sản, nhưng cần cân nhắc một số nội dung sau:

           1.2.1 Đề nghị nên kế thừa giữ lại cách viết như mục 3 của Tiêu chuẩn số 5 hiện hành để khẳng định bắt buộc các đơn vị TĐG (trừ TĐG Nhà nước có thể rút gọn) thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ quy trình (Luật Giá chưa nêu) nhằm yêu cầu công tác TĐG phải bảo đảm chất lượng và tạo điều kiện thuận lợi trong kiểm tra, kiểm soát của cơ quan Nhà nước về việc chấp hành pháp luật TĐG. Sau đó đi vào hướng dẫn cụ thể từng bước của quy trình. (tức là thêm vào Dự thảo mới nội dung này).

           1.2.2. Mục 3: Xác định tổng quát…

           - Do thời điểm TĐG và thời điểm cần TĐG có nội dung khác nhau, do đó trong tất cả Mục 3 này khi nêu “Thời điểm TĐG” cần đổi thành: “Thời điểm cần TĐG”. Ví dụ:

           Thời điểm TĐG doanh nghiệp ký kết với khách hàng tháng 7/2014 và tiến hành TĐG vào ngày 20/7/2014, nhưng lại cần TĐG tài sản nào đó đã giao dịch trong tháng 1/2014.

           - Về xác định cơ sở giá trị: Dự thảo đã nêu ra một số căn cứ, chúng tôi cho rằng như vậy là chưa đầy đủ và cần được bổ sung một số căn cứ sau: xuất phát từ gốc của đi tìm cơ sở giá trị có 3 yếu tố cơ bản là: giá trị, giá trị sử dụng và thị trường của tài sản thì TĐV mới có căn cứ để xác định:

           Bỏ nội dung: Người sử dụng kết quả TĐG

           Bổ sung các căn cứ sau:

           + Mục đích của việc sử dụng tài sản

           + Tính chất của tài sản; công dung hữu ích của tài sản và khả năng khai thác đối với các công dụng của tài sản.

           + Mức độ sử dụng tốt nhất, có khả năng mang lại giá trị cao nhất, hiệu quả nhất cho tài sản.

           + Mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch mua, bán tài sản

           + Các điều khoản giao dịch, mua bán và các điều kiện thị trường; thuế, lãi suất…

           1.2.3 Mục 4. Lập kế hoạch TĐG

           Trong các nội dung kế hoạch, theo quy trình hiện hành trong công tác lập kế hoạch hoạt động nói chung thường gồm có 5 bước; khi lập kế hoạch TĐG có thể cụ thể hóa thêm. Tuy nhiên tại Dự thảo có 3 nội dung gồm các gạch đầu dòng thứ 2, thứ 3, thứ 6 thực chất thuộc nội dung của gạch đầu dòng thứ 4 ”xác định phương thức, cách thức tiến hành”, do đó có thể gộp làm một.

           Mặt khác, trong việc xây dựng kế hoạch có nội dung cốt lõi là xác định nội dung công việc (gồm nội dung gắn với địa điểm, không gian, thời gian thực hiện kế hoạch…) chưa được làm rõ; đồng thời thiếu bước cuối cùng: Khi đã hoàn thành kế hoạch thì “xử lý kết quả thực hiện kế hoạch” như thế nào.

           Vì vậy, đề nghị nghiên cứu bổ sung 2 nội dung này.

           1.2.4 Mục 5: khảo sát thực tế, thu thập thông tin

           - Khảo sát thực tế: Đối với tài sản không phải là bất động sản (động sản) cần hướng dẫn khảo sát đối với nhiều loại hình động sản hơn, không chỉ ngắn gọn là “máy móc thiết bị”, đồng thời hướng dẫn thêm đối với tài sản là “doanh nghiệp”.

           - Thu thập thông tin

           + Chúng tôi cho rằng trong hướng dẫn việc thu thập thông tin thì cần quan tâm đến trọng tâm là các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Vì vậy cách viết nên nhóm theo các vấn đề cả vĩ mô và vi mô tác động đến hình thành giá tài sản, mà quan trọng là các thông tin về:

           * Giá trị thị trường

           * Tình hình lạm phát (các chỉ số biến động giá đối với nhóm tài sản cụ thể).

           * Cung - cầu

           * Cạnh tranh

           * Các điều kiện giao dịch

           * Các điều kiện thị trường; chính sách thuế;…lãi suất.

           Do đó vấn đề này cần được nghiên cứu bổ sung thêm.

           + Đối với tài sản là doanh nghiệp, khi xác định giá trị của nó có tính đặc thù hơn các loại tài sản khác, do đó cần có hướng dẫn về thu thập thông tin về các nhân tố ảnh hưởng đến giá của loại tài sản này, bao gồm:

           1. Các yếu tố bên ngoài

           * Môi trường kinh tế

           * Môi trường chính trị

           * Môi trường khoa học – công nghệ

           * Quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng với nhà tranh chấp

           * Các đơn vị cạnh tranh

           * Quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp

           2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp

           * Hiện trạng về tài sản

           * Vị trí kinh doanh, ngành nghề và kết quả kinh doanh

           * Uy tín, thương hiệu

           * Năng lực quản trị

           …

           Các loại: quyền tài sản, tài sản tài chính cũng cần phải được hướng dẫn cụ thể.

           1.2.5 Phân tích thông tin

           - Bước phân tích thông tin, cần được kết nối với bước khảo sát thực tế, thu thập thông tin, vì vậy phần này của Dự thảo nên được rà lại

           - Trong việc phân tích thông tin, đề nghị nên gom lại thành 5 vấn đề, sau đó nêu chi tiết của từng vấn đề, gồm:

           * Phân tích về tính pháp lý (hoặc đưa vào nhóm 2)

           * Phân tích về tài sản

           * Phân tích về thị trường

           * Phân tích so sánh

           * Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

           1.2.6 Mục 7: Xác định giá trị tài sản cần TĐG

           - Đồng ý việc căn cứ vào cách tiếp cận để lựa chọn phương pháp xác định giá phù hợp. Tuy nhiên cách tiếp cận của các cơ sở giá trị như thế nào lại chưa có hướng dẫn. Do đó để bảo đảm tính thống nhất và hạn chế rủi ro nghề nghiệp, nên bổ sung:

           + Đối với cơ sở giá trị thị trường thì cách tiếp cận giá bán, chi phí, thu nhập thì phải xem xét cái gì?

           Ví dụ: Cách tiếp cận giá bán của cơ sở giá trị thị trường là: xem xét giá bán của tài sản cùng loại, tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường…

           + Đối với cơ sở giá trị phi thị trường thì cách tiếp cận giá bán, chi phí, thu nhập thì phải xem xét cái gì.

           Ví dụ: Cách tiếp cận giá bán của cơ sở giá trị phi thị trường là: Xem xét ước tính giá trị của người mua đặc biệt, họ có thể trả giá cao hơn cho một tài sản tương tự.

           - Về phương pháp: Không nên quy định TĐG 1 tài sản bắt buộc phải áp dụng từ 2 phương pháp trở lên. Đây là điều sẽ “rủi ro” trong nghiệp vụ (tiêu chuẩn TĐG và trong các định giá của Nhà nước cũng không quy định như thế) nhất là đối với tài sản khi xác định giá theo cơ sở giá trị phi thị trường. Do đó chỉ nên quy định khuyến khích theo hướng TĐV lựa chọn 1 phương pháp chủ yếu và lựa chọn thêm phương pháp thích hợp để kiểm tra. Nếu áp dụng như Dự thảo thì phải hướng dẫn cụ thể khi 2 phương pháp có kết quả chênh lệch nhau thì cách xử lý thế nào? Chênh lệch bao nhiêu là phù hợp?

           2. Tiêu chuẩn số 6: Báo cáo kết quả TĐG, Chứng thư TĐG, Hồ sơ TĐG

           2.1 Về đối tượng áp dụng:

           Trong bản gợi ý góp ý: Ban soạn thảo đề nghị loại bỏ nội dung yêu cầu về hiểu biết của khách hàng trực tiếp và các bên thứ ba sử dụng kết quả TĐG, chúng tôi cho rằng ý tưởng đó là chưa phù hợp với quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 42 Luật Giá “cung cấp báo cáo kết quả TĐG và chứng thư TĐG cho khách hàng” bởi mục tiêu không chỉ để cho khách hàng biết được kết quả TĐG mà còn để cho khách hàng TĐG hiểu được cách thức định giá để có kết quả, ngăn ngừa tình trạng thắc mắc khiếu kiện. Nếu có loại trừ thì chỉ nên loại trừ về “Hồ sơ TĐG”.

           2.2 Về nội dung và các phụ lục

           Theo Dự thảo hướng dẫn tại TCTĐG số 7 về phân loại TSTĐG, có nghĩa là: Đối tượng TĐG gồm các loại tài sản: Bất động sản, động sản; các quyền tài sản, tài sản tài chính; tài sản là doanh nghiệp.

           Tuy nhiên tất cả những hướng dẫn theo Dự thảo lại chỉ tập trung vào bất động sản, động sản. Do đó rất cần thiết phải hướng dẫn thêm đối với các loại tài sản khác ngoài bất động sản và động sản.

           3. Tiêu chuẩn số 7: Phân loại tài sản trong Thẩm định giá

           Về nội dung tiêu chuẩn:

           3.1 Trước hết nên đề cấp đến khái niệm tài sản chung; Khái niệm này thường được hiểu là “Tài sản là của cải vật chất được sử dụng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng” (Đại Từ điển Việt Nam - Nhà xuất bản Thông tin 1998).

           - Từ khái niệm trên mới đi đến cách phân loại tài sản. Khi đề cập đến phân loại tài sản, đồng ý là có thể phân loại tài sản theo nhiều tiêu chí khác nhau; nhưng cần phân theo các tiêu chí cơ bản và mở rộng hơn ở Dự thảo, như:

           + Phân loại theo phương pháp liệt kê gồm: Vật, tiền, giấy tờ coi giá và các quyền tài sản (Bộ Luật dân sự năm 2005)

           + Phân loại dựa vào tính chất vật lý của tài sản có thể di dời được và không di dời được về mặt cơ học, chia ra: Bất động sản và động sản.

           + Phân loại theo đặc tính cấu tạo vật chất, gồm: Tài sản cố định và tài sản lưu động.

           ….

           3.2 Bất động sản:

           3.2.1 Dự thảo cần tham khảo các quy định hiện hành của Nhà nước để viết cho đủ, mạch lạc, không thừa, không thiếu; Viết như dự thảo là chưa ổn. Ở đây có thể có 2 phương án (từ tài sản là: Nhà ở … đến các công trình xây dựng khác):

           * Phương án 1: Viết chung là: Nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

           * Phương án 2: Nếu lựa chọn phương án viết cụ thể như dự thảo thì phải viết lại cho mạch lạc theo 5 nhóm lớn (Dự thảo hiện sắp xếp khá lẫn lộn, thiếu khá nhiều loại và có loại lại chưa đúng với bản chất của nhóm Tài sản và cách phân loại của Nhà nước), gồm:

           + Công trình dân dụng

           + Công trình Công nghiệp

           + Công trình giao thông

           + Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn

           + Công trình hạ tầng kỹ thuật.

Từ các nhóm lớn trên lại chia ra các nhóm nhỏ; cụ thể:

Nhóm Công trình dân dụng, gồm:

           + Nhà ở: 

           - Nhà ở Chung cư

           - Nhà ở riêng lẻ

Công trình công cộng, gồm:

           + Công trình giáo dục

           + Công trình y tế

           + Công trình thể thao

           + Công trình văn hóa

           + Công trình thương mại, dịch vụ

           + Công trình thông tin và truyền thông (chú không phải liên lạc viễn thông như dự thảo)

           + Nhà ga

           + Nhà đa năng, Khách sạn, ký túc xá, nhà khách, nhà nghỉ

           + Trụ sở cơ quan hành chính Nhà nước

           + Trụ sở làm việc của các đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp, tổ chức chính trị xã hội và các tổ chức khác.

           Nhóm công trình công nghiệp, gồm:

           + Công trình sản xuất vật liệu xây dựng

           + Công trình khai thác than, quặng

           + Công trình công nghiệp dầu khí

           + Công trình công nghiệp nặng

           + Công trình năng lượng

           + Công trình công nghiệp hóa chất và hóa dầu

           + Công trình công nghiệp nhẹ

Nhóm công trình giao thông, gồm:

           + Đường bộ

           + Đường sắt

           + Cầu

           + Hầm

           + Công trình đường thủy

           + Sân bay (không có đường Hàng không như Dự thảo)

Nhóm công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, gồm:

           + Công trình thủy lợi

           + Công trình lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, chăn nuôi.

Nhóm công trình hạ tầng kỹ thuật:

           + Cấp nước

           + Thoát nước

           + Xử lý rác thải.

           3.2.2 Dự thảo hiện tại viết các “công trình xây dựng”, không đồng nhất: có loại thì giải thích, loại đó gồm những tài sản gì; có loại thì không giải thích, cụ thể các loại mà Dự thảo có giải thích như:

           - Công trình thương mại và dịch vụ

           - Công trình dịch vụ công cộng

           - Văn phòng trụ sở cơ quan

… Nhưng có rất nhiều công trình không giải thích như: Công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao… và nhiều loại khác, mà mỗi loại này bao gồm rất nhiều tài sản;

           ví dụ:

           Công trình văn hóa, gồm: Trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc, bảo tàng, thư viện, triển lãm, nhà trưng bày và công trình khác; công trình di tích, phục vụ tín ngưỡng, công trình vui chơi giải trí, cáp treo vận chuyển người, tượng đài ngoài trời.

Chính vì vậy nội dung này cũng cần lựa chọn 2 phương án bảo đảm tính thống nhất:

           * Phương án 1: Chỉ liệt kê các đầu mục lớn.

           * Phương án 2: Đã liệt kê chi tiết thì phải liệt kê đầy đủ cho các nhóm.

Để bảo đảm tính thống nhất với các hướng dẫn hiện hành của Nhà nước, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu Nghị định số 15/2013 ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng xây dựng, Thông tư số 10/2013-TT-BXD ngày 15/7/2013 của Bộ xây dựng Quy định chi tiết một số nội dung về chất lượng công trình xây dựng.

           3.3 Tài sản tài chính.

           - Cần có khái niệm về tài sản tài chính để bảo đảm đồng nhất với các loại tài sản khác nhau trong Dự thảo, thông thường khái niệm này được hiểu là: “Tài sản tài chính là những tài sản có giá trị không dựa vào nội dung vật chất của nó, mà dựa vào các quan hệ thị trường.”

           - Dự thảo ghi: Tài sản tài chính gồm:

           + Tiền mặt & các khoản tương đương tiền. Tuy nhiên Luật Kế toán ghi là: “Tiền và các khoản tương đương tiền”.

Tiền: trong hoạt động của các tổ chức trong xã hội gồm: Tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền đang chuyển. Vì vậy viết như Dự thảo có thể thiếu.

Ngoài ra trong xã hội người ta còn liệt kê thêm các loại: vàng, bạc, kim khí quý, đã quý.

           + Các khoản tương đương tiền: Đề nghị được hướng dẫn rõ, nếu không sẽ có loại tài sản bị trùng lặp ở gạch đầu dòng thứ 2 mục TSTC này. Vì theo các khái niệm về kế toán doanh nghiệp hiện tại thì: “Các khoản tương đương tiền là các khoản đầu tư ngắn hạn có thời hạn thu hồi, như: Kỳ phiếu ngân hàng, tín phiếu kho bạc…”

           Do đó, vấn đề này, đề nghị Ban soạn thảo nên làm việc them với vụ chế độ kế toán của Bộ để hướng dẫn cho chính xác.

           3.4 Doanh nghiệp:

           3.4.1 Do Tiêu chuẩn này chỉ hướng dẫn về phân loại tài sản nên việc hướng dẫn về cách ước tính về giá trị doanh nghiệp là không cần thiết, cần bỏ đoạn này mà nên đưa vào Tiêu chuẩn Thẩm định giá trị doanh nghiệp hoặc quy định về phương pháp Thẩm định giá trị doanh nghiệp thì hợp lý hơn và cũng bảo đảm tính đồng nhất với hướng dẫn về phân loại các tài sản khác trong Dự thảo.

           3.4.2 Tài sản cố định hữu hình: Đề nghị sửa lại đoạn cuối cho đúng bản chất, Vì:… tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất là không đúng. Bời quy trình sản xuất chỉ có 1, mà tài sản này lại tham gia nhiều lần? Ví dụ sản xuất vải ra áo là 1 quy trình? Về lý luận, cùng như thực tiễn chính là nó “tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất kinh doanh”, do đó đoạn này nên viết như sau: “ Đó là loại tài sản tham gia vào nhiều khu kỳ sản xuất – kinh doanh nhưng chỉ chuyển một phần giá trị vào sản phẩm và vẫn giữ nguyên hình thái vật chất của nó”

Trên đây là những ý kiến góp ý của Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, tổng hợp báo cáo Bộ.

 

 

 

Nơi nhận:

 + Như trên

 + Chủ tịch, Tổng thư ký

 + Đưa Website

 + Lưu VP

Chủ tịch

 

 

 

(đã ký)

 

 

Ts.Nguyễn Ngọc Tuấn

Nguyên Thứ trưởng - Bộ Tài chính

 

 

 

 

 

(Hội Thẩm định giá Việt Nam )


Tin liên quan