Giải pháp đồng bộ định giá đất phù hợp thị trường

Bài "Giải pháp đồng bộ định giá đất phù hợp thị trường" của Ts. Nguyễn Ngọc Tuấn, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài chính – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được đăng trên báo Nhân dân ngày 6/10/2014, Hội Thẩm định giá Việt Nam xin giới thiệu bài báo này trên Website của Hội để các hội viên và người quan tâm có thể tham khảo, giúp cho dịch vụ tư vấn và định giá đất của các công ty TĐG đạt kết quả tốt.

"Trải qua nhiều thời kỳ mà nền kinh tế có các cơ chế quản lý khác nhau, đến nay đổi mới cơ chế quản lý để định giá đất phù hợp với thị trường, nhằm phát huy hiệu quả việc sử dụng đất là yêu cầu của thực tiễn hôm nay.

Từ năm 1993, khi Quốc hội ban hành Luật Ðất đai thay thế Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép người sử dụng đất có năm quyền (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp) thì đã thừa nhận đất đai có giá và quy định "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất".

Việc Nhà nước quy định giá đất đã trở thành công cụ vĩ mô để quản lý đất đai, tạo ra các khoản thu về tài chính đối với đất đai. Nhưng, sau nhiều năm thực hiện, những hạn chế của cơ chế giá đất ở thời kỳ này đã bộc lộ rõ. Cơ chế quản lý giá, thực chất vẫn là giá kế hoạch tập trung, nguyên tắc thị trường chưa trở thành căn cứ định giá. Ðiều đó làm cho việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, gây thất thoát lớn cho ngân sách, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động không lành mạnh, kém minh bạch...

Nghị quyết Hội nghị BCH T.Ư lần thứ bảy Khóa IX (ngày 12-3-2003) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HÐH đất nước và sau đó Quốc hội ban hành Luật Ðất đai năm 2003 đã tạo ra một "luồng gió mới", thay đổi một cách căn bản lối tư duy cũ. Giá đất mới do Nhà nước quy định theo yêu cầu của Luật Ðất đai năm 2003, cùng với cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, đã tác động tích cực đến thị trường, chính sách tài chính về đất đai và làm cho giá quyền sử dụng đất trên thị trường dần vận động về mức hợp lý hơn; tạo điều kiện cho doanh nghiệp, doanh nhân tính đúng giá trị quyền sử dụng đất trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, qua 10 năm thực hiện (2003-2013), trong điều kiện giá thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất và giá đất nói riêng có nhiều thay đổi, trong khi cơ chế quản lý giá chưa có những đổi mới tiếp theo, khung giá đất do Nhà nước quy định thì vẫn giữ ổn định bất biến, bảng giá các loại đất cụ thể do các địa phương quy định tuy có điều chỉnh và công bố hằng năm nhưng vẫn phải "nằm trong" khung giá bất biến đó cho nên đã nảy sinh những bất cập, xung đột với sự vận động của thị trường.

Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá đất, do Nhà nước định giá; những bất cập nêu trên đã được Luật Ðất đai năm 2013 thay thế Luật Ðất đai năm 2003 xử lý có tính chất căn bản để đi theo hướng thị trường hơn từ quan điểm đến nguyên tắc, phương pháp, cơ chế định giá. Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đã thừa nhận sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách quan trên thị trường tác động. Từ nguyên tắc và những phương pháp định giá thị trường được luật pháp quy định, căn cứ kết quả điều tra giá đất thị trường và tham vấn của các tổ chức tư vấn định giá đất, Chính phủ sẽ quy định khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, khi giá phổ biến trên thị trường tăng 20% so giá tối đa hoặc giảm 20% so giá tối thiểu trong thời gian thực hiện khung giá đất thì Chính phủ phải điều chỉnh. Căn cứ khung giá đó, UBND tỉnh quyết định bảng giá các loại đất cụ thể để sử dụng vào sáu mục đích: tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai... Ðồng thời, UBND cấp tỉnh quyết định giá cụ thể cho những trường hợp cụ thể bảo đảm phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá thông qua xác định hệ số giá đất thị trường, khắc phục tình trạng "kê độn giá" để làm căn cứ xử lý năm mục đích về tài chính, trong đó có mục đích tính tiền bồi thường cho người có quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất hợp lý hơn.

Triển khai thực hiện những nội dung về giá đất theo quy định của Luật Ðất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NÐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 45/2014/NÐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

Ðể bảo đảm giá thị trường luôn minh bạch, trở thành hệ thống tín hiệu khách quan vận động đúng theo các quy luật vốn có của giá cả, trở thành căn cứ tin cậy để Nhà nước quy định giá, điều chỉnh giá phù hợp, cần tiếp tục hoàn thiện các giải pháp đồng bộ sau:

Một là: xây dựng, bổ sung, hoàn thiện các cơ chế quản lý thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh thông qua các giải pháp như: Thực hiện đồng bộ các biện pháp cân đối cung - cầu về đất đai; mở rộng diện thực hiện các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chống đầu cơ đất đai thông qua công cụ thuế, thông qua quy hoạch sử dụng đất công khai. Hoàn thành công tác đăng ký đất đai và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai. Tổ chức lại và nâng cao tính chuyên nghiệp, chất lượng hoạt động của các tổ chức phát triển quỹ đất, của các sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, các tổ chức tư vấn liên quan đến định giá đất đai. Giảm thiểu các "rào cản" hành chính bất hợp lý, tạo điều kiện cho các giao dịch, chuyển nhượng đất đai diễn ra dễ dàng, thuận lợi.

Hai là: Thực hiện minh bạch hóa thị trường đất đai thông qua các cơ chế bắt buộc các cơ quan có thẩm quyền phải công bố công khai, rộng rãi các thông tin bằng các hình thức thích hợp về: các chính sách, pháp luật về đất đai; các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; các chỉ số đánh giá thị trường; các hoạt động và kết quả giao dịch trên thị trường; kết quả đăng ký đất đai; hệ thống tư vấn về đất đai; tổ chức xây dựng ngân hàng dữ liệu về giá đất thị trường; công khai việc xác định giá của Nhà nước...

Ba là: Thực hiện nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch giữa Nhà nước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Nhà nước cần thiết phải thay đổi tư duy về giá đất theo hướng mình cũng là một chủ thể tham gia thị trường mua bán, chứ không chỉ là một chủ thể "độc quyền" định giá đất. Người có đất (quyền sử dụng đất - được pháp luật giao cho họ và quyền ấy được mua bán trên thị trường) cũng là một chủ thể tham gia mua, bán phải được quyền bình đẳng trong việc xác định giá bán khi bán đất cho Nhà nước trong những trường hợp cụ thể phục vụ các mục đích của Nhà nước; họ phải được quyền thỏa thuận về giá đất của mình theo nguyên tắc thị trường thông qua các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất.

Có như vậy giá cả mới trở thành công cụ duy nhất thúc đẩy và quyết định việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả nguồn lực vô cùng to lớn của đất nước là đất đai; là biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng, ban ơn và xin cho. Từ đó mới có thể khắc phục những mâu thuẫn đối kháng về lợi ích (thậm chí là lợi ích nhóm) khi thực hiện giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm những khiếu kiện về đất đai.

 TS NGUYỄN NGỌC TUẤN (Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam)"


(Báo Nhân Dân )


Tin liên quan