Hội Thẩm định giá Việt Nam trả lời yêu cầu của Công ty CP TĐG BTCVALUE về đề nghị giúp làm rõ TCTĐGVN liên quan đến thẩm định giá dự toán mua sắm tài sản mới

HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

_________________

Số: 146  /2021/CV- HTĐGVN

V/v: Trả lời yêu cầu của Công ty về đề nghị giúp làm rõ TCTĐGVN liên quan đến thẩm định giá dự toán mua sắm tài sản mới.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

__________________

 

Hà Nội, ngày 6 tháng 9  năm 2021

 

 

 

Kính gửi:

Công ty Cổ phần thẩm định giá BTCVALUE  – Thành viên Hội Thẩm định giá Việt Nam

 

 

    Hội Thẩm định giá Việt Nhận được Công văn số: 0109/BTCVALUE ngày 1/9/2021 của Công ty “V/v giải đáp và làm rõ Tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐG) liên quan đến thẩm định dự toán mua sắm”;

    Căn cứ các quy định của pháp luật về thẩm định giá hiện hành, Hội Thẩm định giá Việt Nam tham gia ý kiến với Công ty theo từng ý kiến mà Công ty hỏi như sau:

    1. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 8: Thông tin của tài sản so sánh về “Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời gian thẩm định giá nhưng không quá 2 năm tính đến thời điểm TĐG”. Phải chăng chỉ có thông tin “Giao dịch” thành công mới được áp dụng về thời gian thu thập thông tin không quá 2 năm tính đến thời điểm thẩm định giá?

    Về vấn đề này, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy:

    Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8 khi quy định về “Giao dịch” (điểm c, Khoản 4, Mục II) thì Tiêu chuẩn không nêu khái niệm có bao gồm giao dịch thành công và giao dịch chưa thành công. Tuy nhiên, trong nội dung Tiêu chuẩn đã đề cập rất rõ: Thẩm định viên về giá được phép ưu tiên thu thập thông tin về các giao dịch thành công trên thị trường (Điểm a, Khoản 4, Mục II) và thu thập thông tin các giao dịch chưa thành công của tài sản so sánh để xác định giá của tài sản cần thẩm định giá (Điểm b, Khoản 4, Mục II).

    Như vậy theo Tiêu chuẩn “Giao dịch” là một cái niệm chung, bao gồm cả giao dịch thành công và giao dịch chưa thành công và đều được áp dụng theo Điểm c,  Khoản 4, Mục II, TCTĐGVN số 8: “Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm tính đến thời điểm thẩm định giá”.

    2. Việc khảo sát thực tế trên internet có phải là một hình thức của khảo sát thực tế hay không? Tính pháp lý của thông tin thu thập từ internet?

Vấn đề này, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến như sau.

    i) Việc khảo sát thực tế trên internet có phải là một hình thức của khảo sát thực tế hay không?

    Theo quy định của Luật Giá: “Khảo sát thực tế, thu thập thông tin” là một trong 6 bước của quy trình thẩm định giá tài sản; được cụ thể hóa tại Khoản 4, Mục II, TCTĐGVN số 5 và số 8.

    Theo quy định của các văn bản này thì đây là hai công việc trong cùng một bước công việc của quy trình và cùng mục đích là thu thập thông tin, nhưng lại được tiến hành theo hai phương pháp khác nhau với các kỹ năng thu thập thông tin khác nhau, cụ thể:

·  Khảo sát thực tế là một quá trình thẩm định viên phải tiếp cận trực tiếp với tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh để thu thập, ghi chép các thông tin, dữ liệu thực tế về tài sản (thông tin sơ cấp - là những thông tin chưa có sẵn, chưa có tổ chức, cá nhân nào công bố chính thức) để bổ sung, kiểm chứng, so sánh, đối chiếu, chỉnh lý thông tin thu thập được từ nguồn thông tin thứ cấp và rút ra những thông tin khách quan, tin cậy. Vì vậy nên tại Khoản 4, Mục II TCTĐGVN mới quy định “Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản TĐG và các tài sản so sánh (Nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh theo dạng toàn cảnh và chi tiết”.

·  Thu thập thông tin: Thông tin trên internet, trên các phương tiện thông tin đại chúng, trong các hồ sơ tài liệu, văn bản, cơ sở dữ liệu, sách, báo, tạp chí... liên quan đến tài sản - là loại thông tin thứ cấp – tức thông tin đã có sẵn được các tổ chức, cá nhân công bố công khai thì thẩm định viên áp dụng “phương pháp nghiên cứu tại bàn” và thực hiện kỹ thuật thu thập thông tin thông qua biện pháp đọc, ghi chép, sao chụp tài liệu được lựa chọn phục vụ cho thẩm định giá tài sản. Hình thức thu thập thông tin theo “phương pháp nghiên cứu tại bàn” này không phải trực tiếp tiếp cận với tài sản như  nêu trên.

    ii) Tính pháp lý của thông tin thu thập từ internet

    Chính sách của Nhà nước về internet là “Thúc đẩy việc sử dụng internet trong mọi hoạt động kinh tế xã hội”. “Dịch vụ truy cập Internet là một loại hình dịch vụ cung cấp cho người sử dụng internet, khả năng truy cập đến Internet (Khoản 1, Điều 4; điểm a, Khoản 12, Điều 13, Nghị định 72/2013/NĐ-CP ngày 15/7/2013 của chính phủ về quản lý, cung cấp, sử dụng dịch vụ internet và thông tin trên mạng). Người sử dụng internet có quyền “Được sử dụng các dịch vụ internet, trừ các dịch vụ bị cấm theo quy định của pháp luật” (Khoản 1, Điều 10, Nghị định số 72/2013/NĐ-CP).

    Để phục vụ việc thẩm định giá, thẩm định viên được quyền khai thác toàn bộ các thông tin trên mạng internet, trong đó có các thông tin có tính pháp lý đó là toàn bộ các thông tin đã được kiểm chứng tính đúng đắn theo quy định của pháp luật về kinh tế - xã hội, sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu, thị trường, tài chính, ngân hàng, giá cả... do các Bộ, Ban, Ngành, các cơ quan Nhà nước, các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội, các doanh nghiệp... công bố trên cổng thông tin điện tử, trang thông tin điện tử... Đồng thời được khai thác sử dụng các thông tin có tính pháp lý từ các “Thông điệp dữ liệu” của các tổ chức, cá nhân được phép giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử, nếu các tổ chức, cá nhân này có liên quan đến thẩm định giá tài sản đồng ý cung cấp cho các thẩm định viên. “Thông điệp dữ liệu” ấy có giá trị pháp lý như văn bản. Sở dĩ như vậy vì Bộ Luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản” (Khoản 1, Điều 119). “Thông điệp dữ liệu” là thông tin được tạo ra, gửi đi, nhận, lưu giữ bằng phương tiện điện tử” (Khoản 12, Điều 14, Luật Giao dịch điện tử; Khoản 5, Điều 3, Mục I, Luật Thương mại).

    Các thông tin có nguồn gốc, xuất xứ khác được các tổ chức, cá nhân công bố công khai trên internet liên quan đến tài sản thẩm định giá mà thẩm định viên cần thu thập (trừ các thông tin bị cấm theo quy định của pháp luật) được Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5, số 8, xác định là những chứng cứ thị trường, thẩm định viên được phép thu thập để sử dụng cho mục đích thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên, thông tin trên internet khá phong phú, đa dạng, hữu ích nhưng cũng có những trường hợp, có những nội dung chưa được kiểm chứng đầy đủ nên độ tin cậy có thể bị hạn chế. Khắc phục hạn chế này Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã quy định để thông tin có giá trị sử dụng trong thẩm định giá tài sản, bảo đảm tính pháp lý của Chứng thư thẩm định giá theo quy định của Luật Giá thì: “Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá” (Khoản 4, Mục II, TCTĐGVN số 5). “Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán” (Điểm a, Khoản 4, Mục II, TCTĐGVN số 08).

         3. Nếu theo cách hiểu đi khảo sát thực tế là phải trực tiếp, chụp ảnh tài sản so sánh thì không phù hợp trong tình huống thẩm định dự toán mua sắm mới và điều này có thể dẫn đến áp trách nhiệm quá lớn, thậm chí hình sự hóa cho thẩm định viên?

         Đề nghị trong đợt sửa đổi TCTĐGVN sắp tới, với các tài sản mang tính chất thẩm định dự toán thì nên quy định rõ có thể khảo sát thực tế trên Internet, không bắt buộc phải đi trực tiếp và chụp ảnh tài sản, vì tài sản chưa hình thành.

    Nội dung này, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến như sau:

    i) Theo kết quả tổng hợp thông tin từ các doanh nghiệp hội viên kết hợp với đánh giá của Hội thì quy định hiện hành về “khảo sát thực tế” đối với tài sản chưa hình thành, tài sản chưa có trên thị trường (nhưng vẫn phải dự toán để mua sắm) đang có những vướng mắc, bất cập cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn.

    Tuy nhiên, trong thời gian các vướng mắc, bất cập chưa được sửa đổi, bổ sung thì doanh nghiệp và thẩm định viên vẫn phải tuân thủ các quy định hiện hành.

    Nếu trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên tiến hành TĐG theo yêu cầu của khách hàng xét thấy không đủ điều kiện TĐG, nếu tiến hành TĐG sẽ dẫn đến rủi ro về pháp lý thì doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá có quyền từ chối việc thẩm định giá theo quy định của Luật Giá.

         ii) Về việc sửa đổi, bổ sung các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

    Ngày 16/8/2021, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có Công văn số 128/CV-HTĐGVN gửi Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá), đề nghị sửa đổi, bổ sung các TCTĐG VN, trước mắt nên tập trung vào các Tiêu chuẩn số 05: Quy trình TĐG, số 06: Báo cáo TĐG, Chứng thư thẩm định giá, số 08: Cách tiếp cận từ thị trường, số 09: Cách tiếp cận từ chi phí, số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập. Các nội dung và các tiêu chuẩn khác sẽ thực hiện vào lộ trình tiếp theo.

    4. Thông tin giá niêm yết trên Website có giá trị tương đương với báo giá vì bản chất của việc niêm yết giá công khai này chính là một loại báo giá và đều là giao dịch chào bán hay không ?

    - Niêm yết giá, theo quy định của Luật giá “là việc tổ chức cá nhân sản xuất kinh doanh thông báo công khai bằng hình thức thích hợp, rõ ràng và không gây nhầm lẫn cho khách hàng về mức giá mua, giá bán hàng hóa bằng đồng Việt Nam bằng cách in, dán, ghi trên bảng, trên giấy hoặc trên bao bì của hàng hóa hoặc bằng hình thức khác tại nơi giao dịch hoặc nơi chào bán hàng hóa, dịch vụ để thuận tiện cho việc quan sát, nhận biết của khách hàng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Khoản 6, Điều 4).

    Cũng theo quy định của Luật Giá về niêm yết giá: “ a) Đối với hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá thì tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh phải niêm yết đúng giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và mua, bán đúng giá niêm yết; b) Đối với hàng hóa dịch vụ không thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá thì niêm yết theo giá do tổ chức sản xuất, kinh doanh quy định và không được mua, bán cao hơn giá niêm yết” (Khoản 5, Điều 12, Luật Giá).

    - Báo giá: Hiện nay chưa có quy định nào của pháp luật hướng dẫn thế nào là một báo giá hợp lý, hợp lệ, nhưng theo thông lệ của thị trường thì: Báo giá là một thông điệp chứa đựng các thông tin về giá hàng hoá, dịch vụ của tổ chức sản xuất kinh doanh cung cấp cho khách hàng theo yêu cầu của khách hàng (có tính chất chào giá) bằng những hình thức thích hợp giúp khách hàng hiểu biết chi tiết về hàng hóa, dịch vụ (loại hàng hóa, dịch vụ, mẫu mã, chất lượng, giá cả…) từ đó mà có thể đưa ra sự lựa chọn phù hợp.

    Như vậy, bản chất của niêm yết giá và báo giá là không giống nhau. Tuy rằng hai loại thông tin nói trên đều là chứng cứ thị trường, doanh nghiệp TĐG, thẩm định viên về giá có quyền khai thác phục vụ TĐG, nhưng đối với những loại hàng hóa dịch vụ khi TĐG mà pháp luật yêu cầu phải có báo giá thì không thể dùng niêm yết giá thay cho báo giá.

    Trên đây là ý kiến của Hội Thẩm định giá Việt Nam phúc đáp Công ty, đề nghị Công ty xem xét sử dụng phù hợp.

 

Nơi nhận:

-        NT

-        Cục QLG ( Bộ Tài chính )

-        Các thành viên BCH Hội

-        Các doanh nghiệp TĐG hội viên

-        Các Ban: Nghiên cứu & triển khai khoa học TĐG; Pháp chế; Thanh tra.

-        Đăng Website

-        Lưu VP

 

CHỦ TỊCH

 

 

(đã ký)

 

Nguyễn Tiến Thỏa

 

(Văn phòng Hội )


Tin liên quan

Đăng nhập

Tên đăng nhập:
Mật khẩu:

Hỗ trợ trực tuyến

Hỗ trợ trực tuyến

skype: taina1123

Thống kê truy cập

Đang online:

Hôm nay:

Hôm qua:

Tháng này:

Tháng trước:

Tổng số truy cập: