Góp ý các Dự thảo hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá

Kính gửi: Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá)

Ngày 22/1/2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận được các văn bản Dự thảo của Quý Bộ hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá và đề nghị có ý kiến góp ý đối với các Dự thảo này;

Sau khi tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý của các hội viên, Hội Thẩm định giá Việt Nam xin gửi đến Quý Bộ các ý kiến đã được tổng hợp lại như sau:

Về cơ bản, Hội thống nhất với nhiều nội dung của các Dự thảo. Tuy nhiên cũng còn có những nội dung cần được nghiên cứu thêm, cụ thể như sau:

1. Đối với Dự thảo “Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá”.

- Đề nghị bỏ khoản 3, Điều 3 đòi hỏi khi đăng ký hành nghề thẩm định giá phải có phiếu lý lịch tư pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp không quá 6 tháng…”.

Đây là một rào cản gây tốn kém kinh phí và mất rất nhiều thời gian, phiền hà.

- Khoản 1, Điều 4: Đề nghị làm rõ người có thẻ thẩm định viên về giá; người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp… phải chịu trách nhiệm trước ai.

- Khoản3, Điều 10: Cần rà soát lại các quy định về các trường hợp doanh nghiệp phải có công văn đề nghị Bộ Tài chính thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, vì:

    + Có những trường hợp không còn tư cách pháp nhân nữa thì làm sao có đủ điều kiện phát hành công văn.

    + Với quy định như vậy sẽ thể hiện công tác kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá của Bộ Tài chính thiếu sát thực và xử lý không kịp thời.

    + Cũng không có chế tài nếu các đơn vị đó không có công văn gửi Bộ Tài chính thì Bộ Tài chính sẽ xử lý ra sao.

2. Đối với “Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về phạm vi công việc thẩm định giá”.

- Khoản 1, Điều 3: Đây là những vấn đề cần được quy định chặt chẽ hơn và phải bảo đảm tính pháp lý cao nhằm tránh tình trạng như lâu nay thường bị quy kết là “thông đồng” trong thẩm định giá. Vì vậy, cần quy định như sau:

    + Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá được quyền trao đổi với khách hàng thẩm định giá trước khi phát hành Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo thẩm định giá về hợp đồng thẩm định giá, về tài sản thẩm định giá… các dự thảo Chứng thư thẩm định giá, dự thảo Báo cáo kết quả thẩm định giá.

  + Bãi bỏ quy định phải thống nhất với bên có nhu cầu thẩm định giá, bởi có những nội dung thuộc nghiệp vụ, thuộc chuyên môn sâu của người làm thẩm định họ tuân thủ theo chuẩn mực, có những khách hàng không có chuyên môn làm sao thống nhất được như: Cơ sở giá trị thẩm định giá; giả thiết… Phải bảo đảm tính độc lập của người làm thẩm định giá.

  + Bãi bỏ quy định “nội dung khác (nếu có)”, đây là những bẫy pháp lý, do đó cần được quy định cụ thể.

- Khoản 2, Điều 3: Thay “Người được giao cuộc thẩm định giá” bằng “Doanh nghiệp thẩm định giá”.

- Khoản 3, Điều 3: Bãi bỏ quy định “thực hiện các biện pháp kiểm chứng thông tin” bởi khi thẩm định giá là đã phải thu thập thông tin theo quy định rồi; sau đó tiến hành phân tích thông tin để sử dụng những thông tin tin cậy, loại bỏ các thông tin không tin cậy… Quy định như vậy được coi là thu thập thông tin “kép” thêm rườm rà, phức tạp.

- Điều 4: + Đề nghị bãi bỏ quy định “Phải áp dụng từ 2 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên khi thực hiện thẩm định giá tài sản”.

Đây là một quy định có thể coi là để kiểm tra, đối chứng kể cả loại trừ kết quả thẩm định giá của nhau giữa các phương pháp và rất dễ dẫn đến rắc rối về pháp lý khi lựa chọn kết quả thẩm định giá.

  + Trường hợp Ban Soạn thảo vẫn bảo lưu quy định này thì cần phải quy định thật cụ thể:

• Điều kiện để áp dụng 2 phương pháp cùng lúc.
• Điều kiện ưu tiên lựa chọn kết quả thẩm định giá từ kết quả tính toán của 2 phương pháp.

3. Đối với “Chuẩn mực về quy tắc đạo đức hành nghề”

- Điều 4: “Chính trực” cần bổ sung một số nội dung sau:

  + Không được che giấu sự thật.

  + Không được lừa dối.

  + Không định kiến, bảo thủ và cố chấp.

  + Không được đưa ra những kết luận thiếu thận trọng.

  + Không có hành vi vụ lợi từ việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá.

- Điều 5: “Độc lập, khách quan”, cần bổ sung một số nội dung sau:

  + Thẩm định viên phải tự mình xử lý công việc được giao, không chịu bất kỳ áp lực, những cản trở nào từ những tổ chức, cá nhân có liên quan.

  + Không được mặc cả, dàn xếp giải quyết công việc theo ý chí chủ quan làm sai lệch kết quả thẩm định giá; không bị chi phối bởi bất kỳ lợi ích vật chất nào.

- Điều 6: “Có năng lực chuyên môn và tính thận trọng”

Năng lực chuyên môn là phải đề cập đầy đủ đến các tiêu chí: Kiến thức, kỹ năng, thái độ và hiệu suất làm việc.

Do vậy đề nghị Ban Soạn thảo làm rõ hơn nội hàm của các tiêu chí: Kiến thức, kỹ năng, thái độ làm việc…, đặc biệt là hiệu suất công việc trong năng lực chuyên môn.

- Đề nghị bổ sung vào khoản 4, Điều 6:

Thẩm định viên không thực hiện cuộc thẩm định giá nào thì không được ký Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá đó thay cho thẩm định viên khác.

4. Chuẩn mực về “Hồ sơ thẩm định giá”

- Điều 2: Đối tượng áp dụng: Cần bổ sung đối tượng là khách hàng thẩm định giá, các tổ chức, cá nhân có liên quan.

- Đề nghị bổ sung về “Chữ ký số” trong Báo cáo, Chứng thư, thông báo kết quả thẩm định giá cho phù hợp với xu thế của nền kinh tế số.

- Điểm I, Khoản 2, Điều 4 nên sửa lại thành: “Căn cứ pháp lý của cuộc thẩm định giá và của tài sản thẩm định giá”.

- Cần quy định rõ ràng hơn về thời hạn lưu trữ của Hồ sơ thẩm định giá không nên quy định chung chung theo quy định của pháp luật về lưu trữ, chỉ nên quy định đối với hồ sơ của loại hình này tối đa là 5 năm.

- Việc quy định về hồ sơ thẩm định giá chỉ quy định đối với doanh nghiệp thẩm định giá là chưa đầy đủ. Do vậy đề nghị bổ sung quy định nội dung hồ sơ thẩm định giá đối với thẩm định giá Nhà nước.

5. Chuẩn mực về “Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá”

- Đề nghị bổ sung thêm một số nội dung về yêu cầu thu thập thông tin tại khoản 2, Điều 3:

Thông tin thu thập phải khách quan, đúng thực tế, phải có tính hệ thống…

- Điểm a, khoản 1, Điều 5: Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin thì bên yêu cầu và bên cung cấp thông tin phải thể hiện dưới dạng văn bản có chữ ký xác nhận.

- Điểm b, Khoản 1, Điều 5 đề nghị bỏ quy định lập biên bản khảo sát hiện trạng và phải có chữ ký của tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá.

- Điều 7 cần nghiên cứu bổ sung các nguyên tắc phân tích thông tin và phương pháp phân tích xử lý thông tin theo hai trường hợp: thông tin định tính và thông tin định lượng.

6. Chuẩn mực về “Cách tiếp cận từ thị trường”

- Khoản 3, Điều 4 cần làm rõ cụm từ “giao dịch”

• Hiện Luật Thương mại không có cụm từ này trong mua bán hàng hóa mà chỉ có mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa.
• Nếu theo nghĩa thông thường và các loại giao dịch ngân hàng, các giao dịch dân sự thì có giao dịch thành công và giao dịch chưa thành công.
• Vì thế sử dụng khái niệm “giao dịch” trong thẩm định giá là khá hẹp mà như chuẩn mực nêu còn cho phép thu thập thông tin chưa có giao dịch như các thông tin: chào mua, chào bán… Do đó khái niệm giao dịch cần được mở rộng ra các thông tin chưa có giao dịch.
• Mặt khác tại Điểm d, khoản 2, Điều 6 khi nói về giao dịch thì lại chỉ nói đến “giao dịch thành công” thì những quy định về thu thập thông tin giao dịch chưa thành công và thông tin chưa có giao dịch sẽ trở nên vô nghĩa và chính các quy định trong chuẩn mực đã loại trừ nhau.

- Khoản 2, Điều 5: “Giao dịch phổ biến trên thị trường” tương tự như phân tích tại Khoản 3, Điều 4 nói trên.

- Điểm d, khoản 2, Điều 6: Nguồn thu thập thông tin cần được quy định đồng nhất với Chuẩn mực thu thập và phân tích thông tin.

- Điểm b, khoản 2, Điều 6: Đề nghị bỏ cụm từ “Kiểm chứng” như đã nêu tại Chuẩn mực thu thập và phân tích thông tin.

- Khổ cuối của khoản 3, Điều 6: “Trường hợp thu thập thông tin từ các báo giá…” nên bỏ các cụm từ (nếu có) để bảo đảm tính pháp lý của báo giá, tránh bị lợi dụng để có những báo giá không phù hợp.

- Khoản 2, Điều 7 về yếu tố so sánh và Điểm e, khoản 2, Điều 8 về thứ tự điều chỉnh cần phải thống nhất với nhau về các yếu tố so sánh; đồng thời loại bỏ quy định “và các yếu tố khác có liên quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản” bởi quy định này là rất rộng, rất khó lựa chọn do không thể chuẩn hóa được các yếu tố liên quan giữa các doanh nghiệp thẩm định giá (nhất là khi có 2 doanh nghiệp cùng thẩm định giá một tài sản) dẫn đến kết quả thẩm định giá khác nhau.

Nếu Chuẩn mực làm được thì cũng cần hướng dẫn cụ thể các khái niệm và cách điều chỉnh để góp phần tránh rủi ro trong thực hiện; ví dụ:

  + Tình trạng pháp lý: Đúng quy định của pháp luật và không đúng.

  + Điều kiện thanh toán: nhanh, chậm.

  ….

- Điểm g, khoản 2, Điều 8: Bỏ đoạn gạch đầu dòng thứ nhất; nếu quy định thì phải có tiêu chí so sánh: không quá cao so với cái gì, bao nhiêu; không phù hợp với chứng lý thị trường cụ thể là thế nào?

- Chuẩn mực này nên tách ra làm 2 dạng của phương pháp so sánh:

• Dạng thứ nhất: Nếu thị trường có sản phẩm tương tự (giống hệt nhau), có giá tại thời điểm thẩm định giá thì cho phép áp dụng mức giá tương đương.
• Dạng thứ hai: Phải điều chỉnh các yếu tố khác biệt để xác định giá của tài sản thẩm định giá như chuẩn mực chỉ khi tài sản tương tự có yếu tố khác biệt.

7. Chuẩn mực “Cách tiếp cận từ chi phí”

• Để tránh rủi ro trong hoạt động, bảo đảm tính toán ưu tiên dựa trên cơ sở pháp lý, đề nghị:

- Khoản 5, Điều 8 đề nghị sửa như sau:

“Chi phí thay thế, chi phí tái tạo được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành thì được xác định trên cơ sở thu thập, phân tích thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

- Điều 9: Lợi nhuận của nhà sản xuất/ Nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế áp dụng theo định mức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành … (thì xác định như Dự thảo Chuẩn mực đã viết).

• Tương tự như nội dung góp ý trên, về “hao mòn” cũng nên ưu tiên áp dụng theo hướng dẫn, theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Cụ thể hiện nay Bộ Tài chính có quy định việc tính hao mòn tỷ lệ hao mòn của tài sản áp dụng trong sản xuất kinh doanh.

8. Chuẩn mực “Cách tiếp cận từ thu nhập”

- Khoản 2, Điều 4: Đề nghị sửa lại công thức vốn hóa trực tiếp:

      thay cho     

Cho phù hợp với thông lệ quốc tế.

- Điều 11: Xác định tỷ suất chiết khấu: Nên đưa vào một số cách thức xác định tỷ suất chiết khấu theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để thẩm định viên lựa chọn…

9. Chuẩn mực “thẩm định giá bất động sản”

Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị về phương pháp thặng dư cần thiết nên tham khảo (trao đổi) với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về phương pháp thặng dư trong định giá đất, để bảo đảm sự đồng thuận tránh xung đột về nội dung hướng dẫn giữa 2 Bộ.

Trên đây là một số góp ý của Hội Thẩm định giá Việt Nam về một số dự thảo hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá. Kính đề nghị Quý Bộ xem xét, xử lý phù hợp./.